A sua preocupação é legítima: atualmente, a inadimplência dos aluguéis no Brasil já ultrapassa 3,5% segundo dados recentes divulgados por conselhos regionais e índices do mercado. Para quem administra imóveis, essa informação pode até causar ansiedade, especialmente se a autogestão é o caminho escolhido para fugir de taxas e manter controle direto sobre o patrimônio. Saber, portanto, como funcionam as garantias locatícias e quais são os limites legais para exigi-las é algo fundamental para evitar prejuízos e garantir tranquilidade.
Exigir várias garantias ao mesmo tempo pode anular cláusulas e até gerar penalidades para o proprietário.
Este artigo traz um panorama claro, detalhando as principais opções, o que diz a lei e como a tecnologia pode ser a aliada do proprietário para garantir segurança jurídica sem burocracia.
O que são garantias locatícias e por que elas existem
Ao decidir alugar um imóvel, a dúvida mais comum é: como ter certeza de que o aluguel será pago em dia e que qualquer dano será ressarcido?
Para proteger o locador contra inadimplência e problemas contratuais, a legislação criou o conceito de garantias locatícias. Elas atuam como um “colchão de segurança”, caso o inquilino não cumpra o acordado.
A Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) define quatro formas de garantia que podem ser adotadas nos contratos residenciais e comerciais:
- Caução (dinheiro, imóveis ou títulos)
- Fiador
- Seguro fiança
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Essas alternativas buscam não só reduzir os riscos do proprietário, mas também dar condições ao locatário de escolher a que melhor se encaixa na sua realidade.
Lei do Inquilinato: posso exigir mais de uma garantia?
O questionamento mais frequente no momento da celebração do contrato é: “Garantias locatícias: posso exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo, como caução + fiador?”. Essa dúvida é tema recorrente em fóruns jurídicos e discussões entre proprietários.
A resposta está no artigo 37 da Lei 8.245/91:
“No contrato de locação, é vedado ao locador exigir mais de uma das modalidades de garantia previstas no art. 37 desta lei, sob pena de nulidade.”
Ou seja, é totalmente proibido exigir que o inquilino apresente, por exemplo, caução e fiador juntos, ou seguro fiança mais caução no mesmo contrato. A lei é categórica ao limitar a exigência a apenas uma modalidade de garantia por contrato.
Por que a lei proíbe a exigência de múltiplas garantias?
O motivo por trás desta regra é bastante claro: proteger o inquilino de práticas abusivas e evitar que sejam impostas exigências desproporcionais para acessar moradia ou espaços comerciais.
Imagine a seguinte situação: o locador exige um valor alto em caução, um fiador com alto patrimônio e ainda o pagamento mensal do seguro fiança. O desequilíbrio entre as partes seria evidente, limitando o acesso à locação majoritariamente àqueles com mais recursos ou rede de garantias pessoais.
Com a limitação legal, busca-se criar um ambiente mais justo e proteger o interesse do consumidor na negociação.
O que acontece se o locador exigir mais de uma garantia?
Ao descumprir a Lei do Inquilinato e exigir mais de uma garantia para o mesmo contrato, o proprietário pode enfrentar consequências sérias:
- Nulidade da cláusula: A cláusula que prevê múltiplas garantias é considerada nula de pleno direito. Ou seja, não tem qualquer validade jurídica.
- Possível restituição de valores: O inquilino pode exigir na Justiça a devolução de valores pagos a mais ou suportados indevidamente.
- Processos judiciais: Há risco de ações por danos materiais e morais, dependendo do constrangimento ou prejuízo causado ao locatário.
Mesmo que o inquilino tenha concordado e assinado, a regra da lei prevalece e a proteção é automática.
Em decisões recentes, tribunais brasileiros têm sido rigorosos com contratos que afrontam essa limitação.
Os tipos de garantia permitidos: entenda cada um
A escolha entre as modalidades permitidas deve ser feita considerando o perfil do locatário, o valor do aluguel, e especialmente o contexto do imóvel. Veja a seguir as opções em detalhes.
Caução: formas e limite legal
A caução costuma ser a garantia mais conhecida e utilizada. Pode ser feita em dinheiro, imóvel ou títulos de capitalização. Por lei, quando em dinheiro, o valor não pode ultrapassar três vezes o valor do aluguel. O depósito deve ser realizado em conta conjunta aberta em nome do locador e do inquilino, e deve ser devolvido ao final do contrato (corrigido).
Fiador: confiança e responsabilidade
O fiador é a pessoa que se responsabiliza pelo pagamento dos débitos caso o inquilino deixe de cumprir com suas obrigações. Para o proprietário, é uma garantia sólida, mas há que se avaliar bem as condições do fiador: patrimônio, renda e localização podem afetar a efetividade real dessa garantia em caso de necessidade de cobrança judicial.
Seguro fiança: praticidade para as partes
O seguro fiança transferiu parte do risco para companhias seguradoras, facilitando a contratação quando o locatário não pode contar com fiador ou prefere evitar a imobilização de recursos. O valor do prêmio pode variar bastante, e geralmente fica entre 1 e 2 aluguéis por ano. É uma alternativa cômoda, mas deve ser escolhida com atenção e com entendimento de todos os custos envolvidos.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Esta garantia, menos comum no mercado residencial, consiste na transferência temporária de quotas pertencentes ao locatário ou terceiros para o locador. Em caso de inadimplência, o locador pode resgatar os valores. Apesar de pouco usual, está expressamente prevista em lei.
Como escolher a garantia ideal para o contrato?
A escolha deve partir de uma análise objetiva de fatores como perfil do inquilino, valor do imóvel e cenário econômico da região, sempre respeitando o limite de uma garantia por contrato.
- Para locatários com perfil jovem ou sem bens, caução costuma ser a escolha mais viável.
- Já fiador é comum em contratos familiares ou quando há vínculo com alguém de alta confiança.
- O seguro fiança se apresenta quando o inquilino não quer envolver terceiros, apesar do custo.
- Cessão fiduciária pode ser considerada para locações comerciais de maior valor.
É recomendado registrar essa decisão em contrato detalhado, de modo a esclarecer todas as condições e obrigações relativas à garantia escolhida.
O papel do contrato: blindagem jurídica e segurança
O contrato de locação é o documento mestre que define direitos e obrigações. A ausência de detalhes sobre a garantia, ou a inclusão de múltiplas modalidades, pode fragilizar a posição do proprietário em eventual disputa.
Por isso, a elaboração cuidadosa do contrato, com language clara e alinhada ao que prevê a Lei do Inquilinato, é uma das estratégias mais efetivas para prevenir problemas. Consultar advogados ou, quando possível, contar com ferramentas digitais especializadas, reduz drasticamente o risco de erro e oferece proteção jurídica tanto ao proprietário quanto ao inquilino.
No GestorProp, por exemplo, o gerador inteligente de contratos impede que se adicione múltiplas garantias e personaliza cláusulas conforme a lei vigente, proporcionando segurança jurídica.
Como a autogestão digital transforma o dia a dia do locador
Com o aumento da inadimplência, como observado no mercado imobiliário nacional, o risco de prejuízo financeiro é real. Muitos proprietários, preocupados, acabam optando por exigir mais do que é permitido por lei, na tentativa de “blindar” o patrimônio.
No entanto, a tecnologia pode ser a melhor aliada do locador ao automatizar cobranças, facilitar a conciliação de pagamentos e garantir contratos corretos. Plataformas como o GestorProp oferecem funcionalidades pensadas justamente para resolver as principais dores do autogestor, como emissão automática de boletos, alertas via WhatsApp, apuração tributária e um motor de contratos que já inclui apenas uma garantia, eliminando o risco de nulidade.
No digital, o erro de exigir duas garantias não passa despercebido. O sistema recusa e orienta.
Com o GestorProp, o proprietário ainda conta com relatórios, extratos automatizados e histórico das garantias utilizadas, além de estar sempre atualizado em relação a requisitos legais, graças ao suporte informativo disponível no blog especializado.
Consequências práticas e legais para o locador: cuidado redobrado
É importante que o proprietário compreenda que o Judiciário tem mostrado cada vez menos tolerância com exigências excessivas. Além da possível restituição de valores, o locador pode ser condenado a arcar com honorários advocatícios e, em situações extremas, por danos morais. O respaldo legal está no artigo 37, mas os efeitos vão além da nulidade da cláusula.
Exigir mais de uma garantia pode não apenas anular parte do contrato, mas colocar em risco a relação com o locatário e a reputação do proprietário no mercado.
A recomendação é investir em conhecimento da legislação, utilizar ferramentas seguras e manter todos os registros atualizados e armazenados de forma adequada. Para contratos digitais, é fundamental garantir a conformidade com termos de serviço e políticas de privacidade, o que protege ambas as partes e evita litígios.
A autogestão profissionalizada e o papel do GestorProp
Empregar uma plataforma de autogestão imobiliária como o GestorProp vai muito além das ferramentas de cobrança e contratos. Ela representa proteção jurídica em cada etapa e facilidade para atender obrigações fiscais – tudo alinhado à lei. Essa abordagem tira o peso do improviso, reduz os riscos e proporciona ao proprietário o controle pleno, com tranquilidade e respaldo técnico.
Ao transformar o processo de locação em algo transparente e seguro, a autogestão digital evita as armadilhas da burocracia e as interpretações ambíguas do que pode ou não se exigir do locatário. O proprietário se sente amparado mesmo sem intermediação de imobiliária, e o inquilino recebe tratamento mais respeitoso, por meio de contratos pautados no que está previsto na legislação.
Conclusão: respeitar a lei garante locações mais seguras para todos
Garantias locatícias são necessárias e legítimas para proteger o patrimônio do proprietário, mas a lei é clara: só se pode exigir uma garantia por contrato de locação. Ao seguir essa regra, o locador evita nulidades, processos e atritos desnecessários, além de contribuir para um mercado mais acessível e saudável. O caminho mais seguro envolve contratos bem feitos, assessoramento jurídico e uso de tecnologia eficiente. Quem deseja migrar para autogestão com tranquilidade financeira e jurídica encontra no GestorProp um aliado confiável, pronto para blindar o patrimônio e automatizar a rotina.
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Perguntas frequentes sobre garantias locatícias
O que são garantias locatícias?
Garantias locatícias são mecanismos previstos em lei que protegem o proprietário do imóvel contra inadimplência do aluguel, encargos e danos causados pelo inquilino. Entre as principais opções estão caução, fiador, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Posso exigir mais de uma garantia no aluguel?
A legislação brasileira proíbe a exigência de mais de uma garantia por contrato de locação. Assim, não é permitido exigir, por exemplo, caução junto com fiador no mesmo contrato. Exigir múltiplas garantias pode anular a cláusula e gerar penalidades para o proprietário.
Qual a diferença entre caução e fiador?
A caução é normalmente uma quantia em dinheiro, título ou imóvel dada como garantia, limitada a três aluguéis. O fiador, por outro lado, é uma pessoa que se responsabiliza por eventuais débitos do inquilino. Enquanto a caução é imediata e de fácil execução, o fiador representa responsabilidade solidária, mas pode envolver procedimentos judiciais em caso de inadimplência.
Sou obrigado a aceitar qualquer garantia do inquilino?
Não. O proprietário pode escolher qual das garantias aceitar, desde que seja uma das permitidas por lei. Não é obrigatório aceitar qualquer modalidade sugerida pelo inquilino, mas também não pode impor mais de uma garantia no mesmo contrato.
Quais garantias são permitidas por lei?
As garantias permitidas pela Lei do Inquilinato são: caução (em dinheiro, imóvel ou título), fiador, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. O proprietário deve optar por apenas uma delas ao celebrar cada contrato de locação.
