A inadimplência no aluguel é uma das situações mais temidas por proprietários no Brasil. Ela pode trazer insegurança financeira, conflitos e, por vezes, leva à necessidade de medidas legais, como a rescisão contratual e a ação de despejo. Estar bem informado sobre esses procedimentos é fundamental para lidar com esse desafio de modo seguro e dentro da lei. Este artigo apresenta, de forma clara e acessível, tudo que o locador autogerido precisa saber sobre como agir frente ao atraso de aluguel e quais os caminhos legais para recuperar o imóvel.
O cenário da inadimplência no aluguel no Brasil
O número de pessoas vivendo de aluguel cresceu no Brasil e, com ele, o desafio da manutenção dos recebíveis por parte do proprietário individual. Em junho de 2025, o índice de inadimplência locatícia no Brasil atingiu 3,59%, a maior alta dos últimos doze meses, segundo levantamento com dados do mercado. Destaque para a região Nordeste, onde o valor chegou a 4,80%, principalmente entre os imóveis residenciais de maior valor (com taxas próximas de 6,54%).
Para desgosto dos locadores, mais de 1,5 milhão de pessoas foram despejadas ou estão ameaçadas de despejo nos últimos dois anos, apresentando um aumento de 70% no período, segundo levantamentos recentes. Os números de ações judiciais por inadimplência e despejo também subiram, como mostra Mato Grosso do Sul em 2024: mais de 1.400 ações de cobrança e quase 800 despejos (o dobro em relação ao ano anterior).
Esses índices mostram que o medo de não receber é real. Muitos proprietários ainda dependem de controles manuais e sentem ansiedade ao monitorar extratos bancários, com receio de surpresas negativas. Uma pesquisa revelou que 23% dos inquilinos atrasaram o pagamento do aluguel no último ano. O setor vive, portanto, uma demanda crescente por automação e instrumentos de autogestão.
Não receber é frustrante. Recuperar o imóvel pode ser ainda mais difícil sem preparo.
Ferramentas como o GestorProp surgem exatamente para apoiar quem deseja assumir o controle do seu patrimônio e resolver situações de inadimplência com segurança jurídica e menos estresse.
Fundamentos legais da rescisão e do despejo de imóvel alugado
O ponto de partida para tratar rescisão antecipada e despejo está na legislação. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) rege as locações urbanas e apresenta as regras para retomada do imóvel em casos de inadimplemento e infrações.
Direitos e obrigações no contrato de locação
O contrato de aluguel formaliza deveres e direitos tanto do proprietário quanto do inquilino, sendo recomendável seu registro em cartório. Os principais pontos são:
- Valor e forma de reajuste do aluguel
- Prazos de locação e renovação
- Multa em caso de rescisão antecipada
- Garantias (caução, fiador, seguro-fiança, etc.)
- Responsabilidades sobre manutenção, impostos e taxas
- Normas sobre devolução do imóvel
O locador só pode exigir o imóvel antes do fim do contrato em situações especificadas em lei. Caso contrário, ele estará sujeito a penalidades.
Em contratos com prazo determinado, o término normal ocorre ao fim do período. Já nos contratos por tempo indeterminado, o pedido pode acontecer a qualquer momento, respeitando aviso prévio de trinta dias, salvo exceções legais.
Hipóteses de rescisão do contrato antes do prazo final
A rescisão antecipada pode acontecer:
- Por vontade do locatário (desde que pague a multa prevista, salvo em transferência de trabalho para outro município, comprovada documentalmente)
- Por inadimplência do aluguel e/ou encargos (condomínio, IPTU, contas de consumo)
- Por infração contratual (ex: uso indevido, sublocação não autorizada, danos ao imóvel, etc.)
- Pela necessidade de reparos urgentes determinados pelo poder público
- Por mútuo acordo entre as partes
O proprietário pode pedir o imóvel de volta antes do prazo em caso de inadimplência demonstrada ou infração contratual grave. Para evitar riscos, é indispensável formalizar todas as etapas e, preferencialmente, contar com assessoria jurídica de confiança.
Quais as consequências da inadimplência para locador e locatário?
Tanto o atraso no pagamento como outras infrações geram consequências previstas em lei e no contrato. O não pagamento justifica a rescisão e autoriza o ajuizamento de ação de despejo para retomada forçada do imóvel.
As principais consequências são:
- Aplicação de multa contratual
- Inclusão do nome do inquilino em cadastros de inadimplência
- Execução da garantia (caução, fiador, seguro)
- Possibilidade de despejo judicial
- Responsabilidade por danos, taxas, tributos e despesas processuais
De modo geral, recomenda-se esgotar tentativas conciliatórias antes de recorrer ao Judiciário, para evitar desgaste e custos para ambas as partes. No entanto, ao identificar inadimpliência, agir com rapidez e dentro da lei faz diferença.
Quando é permitido retomar o imóvel alugado por inadimplência?
O proprietário pode recuperar o imóvel antes do final do contrato em circunstâncias previstas pela Lei do Inquilinato, especialmente no caso de inadimplência. O procedimento é formal e exige atenção a cada etapa, sob pena de nulidade ou indenização ao inquilino se feito de modo irregular.
A inadimplência contratual por mais de um mês já permite o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento. Não há necessidade de aguardar longos atrasos: um único aluguel vencido já basta.
Entretanto, a retomada não pode ser feita de maneira unilateral, como pela simples troca de fechaduras, corte de água, luz ou constrangimento físico ao ocupante. Estes atos, além de ilegais, podem gerar condenação do proprietário ao pagamento de danos morais e materiais.
Por isso, quem deseja saber se pode retomar o imóvel antes do prazo e de que formas pode desfazer o contrato, deve observar:
- O que diz o contrato firmado entre as partes
- A natureza da inadimplência (valor, tempo de atraso, reincidências)
- Se houve tentativas prévias de negociação
- Respeito à legislação vigente e às boas práticas para evitar nulidades
Um contrato bem redigido e atualizado, gerado por plataformas como o GestorProp, já antecipa cláusulas claras para rescisão e multas, limitando disputas futuras e protegendo juridicamente o proprietário.
Quais procedimentos adotar diante da inadimplência?
Lidar com o não pagamento requer ação estruturada. O passo a passo abaixo reflete o caminho mais seguro e eficiente para retomar o imóvel em conformidade com a lei.
1. Cobrança extrajudicial e tentativas de acordo
O primeiro passo é notificar formalmente o inquilino sobre o débito, preferencialmente por escrito, através de carta registrada, e-mail com confirmação de leitura ou aplicativos com registro de entrega. Mensagens via WhatsApp também são reconhecidas judicialmente, desde que possam ser comprovadas.
Nessa fase, vale apresentar opções para regularização, como parcelamento, descontos em juros ou extensão de prazo, dependendo do tipo de relação mantida até então. Vale lembrar que o registro de todas as interações é fundamental para futura instrução do processo.
A negociação é sempre o melhor caminho para evitar custos judiciais e preservar a relação contratual.
O GestorProp oferece notificações automáticas por WhatsApp e registro detalhado de cobranças, trazendo transparência e praticidade para o proprietário.
2. Purga da mora: o direito de pagar antes do despejo
Mesmo após o ajuizamento da ação de despejo, o inquilino pode evitar a perda do imóvel se quitar toda a dívida até a data da audiência ou da contestação, incluindo aluguel, multas, encargos e custas processuais. Esse procedimento prevê a chamada purga da mora, conforme artigo 62 da Lei do Inquilinato.
Contudo, em caso de reincidência da inadimplência, a purga da mora só poderá ser feita uma única vez em 24 meses, dificultando para devedores contumazes.
3. Ação de despejo: tipos, prazos e documentos necessários
Não havendo acordo ou regularização, cabe ao locador propor ação de despejo perante o Juizado Especial Cível ou Vara Cível comum, a depender do valor envolvido e da localidade.
Os tipos mais comuns de ação de despejo são:
- Simples: requer a retomada do imóvel por término do contrato ou infração contratual
- Por falta de pagamento: visa a retomada em razão da inadimplência
- Com pedido de liminar: permite que o imóvel seja restituído em até 15 dias, sem necessidade de audiência inicial, nos casos previstos em lei
Para dar entrada na ação, o proprietário deve apresentar:
- Contrato de locação atualizado e assinado (preferencialmente com assinatura digital válida)
- Comprovantes de inadimplência (boletos, extratos, comunicados)
- Provas das tentativas de acordo
- Documentos pessoais do autor e dados do imóvel
- Comprovação da garantia, se houver (ex: contrato de caução/fiador/seguro-fiança)
4. Custos e prazos de uma ação de despejo
Os custos incluem taxas judiciais, honorários advocatícios (geralmente entre 10% e 20% do valor da causa) e eventuais despesas com perícias. Tais valores variam por Estado.
O prazo médio para desocupação consensual é de 30 a 60 dias. Com despejo liminar, o juiz pode fixar a saída em até 15 dias. Processos judiciais comuns tendem a durar de 6 meses a dois anos, a depender da complexidade, defesas apresentadas e da estrutura do judiciário local.
Apresentar documentação clara e seguir as orientações de especialistas minimiza atrasos. O uso de plataformas digitais como o GestorProp ajuda a organizar provas e manter cronologia dos eventos, acelerando os procedimentos.
Cuidados: o que não fazer ao tentar retomar o imóvel?
Segundo relatos de advogados experientes, alguns proprietários cometem erros graves, tentando reassumir o imóvel de forma precipitada ou irregular. Isso pode resultar em grandes prejuízos financeiros e legais.
- Não invadir nem trocar fechaduras sem sentença judicial
- Jamais cortar água, luz, gás ou acesso ao imóvel para forçar a saída
- Evitar intimidação, exposição ou constrangimento ao inquilino
- Sempre guardar cópia das notificações e do contrato
- Registrar a data e teor de cada contato realizado
Apenas meios legais são válidos para desfazer o contrato ou pedir o despejo. O uso da força resulta em responsabilidade civil e possível reparação dos danos.
A gestão profissionalizada evita esse tipo de situação constrangedora. Ferramentas como o GestorProp tornam o histórico de interações facilmente acessível, protegendo o proprietário em eventual processo.
Como evitar conflitos durante a rescisão e o despejo?
Além de agir em conformidade com a lei, há medidas práticas para prevenir desentendimentos:
- Formalizar todas as tratativas por escrito, de preferência por meios rastreáveis
- Oferecer alternativas e ser flexível nos casos em que o inquilino demonstra vontade de pagar
- Orientar-se sobre o passo a passo na guia para inquilinos e proprietários produzido por especialistas
- Incluir testemunhas em entregas e vistorias, se possível
- Registrar o estado do imóvel na devolução, com fotos e vistorias
A relação locatícia pode ficar menos desgastante quando se tem controle de todas as etapas, desde a geração do contrato até o encerramento do vínculo.
Multa e impactos da rescisão antecipada
A multa por rescisão do contrato antes do prazo é obrigatória, seja para locador ou locatário, salvo em exceções previstas em lei. O valor da multa deve ser proporcional ao período restante do acordo, conforme o artigo 4º da Lei do Inquilinato.
Exemplo: Em contrato de 30 meses, com multa de três aluguéis, se o inquilino sai após 15 meses, pagará metade da multa. É importante discriminar esse critério no instrumento contratual, para evitar interpretações dúbias.
A elaboração de contratos adaptados à Lei do Inquilinato é um diferencial das plataformas modernas. O GestorProp gera automaticamente os cálculos, reduzindo erros e discussões.
Dicas práticas para autogestão sem dor de cabeça
Gestores de imóveis com poucos ativos tendem a usar controles caseiros, correndo o risco de negligenciar obrigações legais ou perder prazos importantes. Automatizar os processos ajuda a evitar surpresas.
- Organize toda a documentação digitalizada, inclusive notificações e recibos
- Programe cobranças recorrentes e envie lembretes automáticos
- Crie um calendário para datas de reajuste, aviso prévio e vistorias
- Registre todas as interações de cobrança, acordos e autorizações
- Atualize os contratos de tempos em tempos para incorporar novas leis e decisões dos tribunais
- Acompanhe boas práticas em sites de referência, como em artigos sobre dicas para recuperar imóveis alugados
- Informe-se sobre as penalidades típicas por inadimplência no aluguel
O proprietário que opta por sistemas integrados, como o GestorProp, ganha agilidade: emissão de boletos, conciliação bancária automática, notificações nativas e histórico de negociação, tudo centralizado em uma interface intuitiva.
Documentação e organização são os melhores aliados para evitar problemas na rescisão e no despejo.
A satisfação financeira e emocional do proprietário está diretamente ligada à previsibilidade e segurança dos processos. Para muitos investidores, soluções SaaS representam um divisor de águas neste cenário.
Rescisão e despejo: posso retomar o imóvel antes do prazo ou despejar por inadimplência?
O dono de imóvel pode retomar o bem antes do término do contrato se o locatário estiver inadimplente, praticando infração contratual grave ou nos casos previstos em lei. Entretanto, todos os passos devem ser formalizados e baseados em provas claras. Importante observar o seguinte fluxo:
- Notificar o inquilino sobre o débito de forma rastreável, sugerindo prazos para regularização
- Registrar todas as tentativas de contato e acordos realizados
- Propor negociação amigável sempre que possível
- Em última instância, ingressar com ação de despejo, munido de toda a documentação
- Em qualquer hipótese, nunca praticar atos de força ou expor o inquilino
Quando agir com organização e respaldo jurídico, o proprietário reduz riscos e torna o processo menos traumático para ambas as partes.
O segredo está na preparação e no uso correto dos instrumentos legais e tecnológicos disponíveis.
Conclusão
A inadimplência e a necessidade de rescisão ou despejo são situações de alto impacto para o investidor individual, trazendo ansiedade e angústia. A Lei do Inquilinato oferece caminhos seguros para recobrar o imóvel, mas exige respeito a prazos, notificações e direitos das partes. Ao recorrer a soluções digitais, como o GestorProp, o proprietário obtém não só automação e organização das etapas, mas também respaldo jurídico desde a confecção do contrato até a realização de cobranças.
O caminho para retomar o imóvel com tranquilidade passa pelo respeito à lei, pelo uso correto de notificações e pela agilidade na decisão, evitando conflitos desnecessários e prejuízos.
Se você busca mais autonomia, segurança e tranquilidade para administrar seus imóveis, conheça o GestorProp e transforme a maneira como você faz a gestão dos seus contratos de aluguel.
Perguntas frequentes sobre rescisão e despejo
O que é rescisão de contrato de aluguel?
Rescisão de contrato de aluguel é o término antecipado do vínculo locatício, antes do prazo estipulado, por iniciativa do proprietário ou do inquilino, geralmente em razão de inadimplência ou interesse de uma das partes. A rescisão pode gerar multa, conforme acordado no contrato.
Como funciona o despejo por inadimplência?
O despejo por inadimplência ocorre quando o locatário deixa de pagar aluguel e/ou encargos. Segue-se a notificação do devedor e, se não houver acordo, o proprietário ingressa com ação judicial para retomada do imóvel. Após decisão do juiz, o inquilino é intimado a desocupar em prazo estabelecido, sob risco de remoção forçada.
Posso retomar o imóvel antes do prazo?
Sim, o proprietário pode retomar o bem antes do prazo contratual se o inquilino estiver inadimplente ou cometer infração grave prevista em lei ou no contrato. Entretanto, é necessário seguir o processo legal e jamais usar meios extrajudiciais, como troca de fechadura ou corte de serviços.
Quais os direitos do inquilino inadimplente?
O inquilino inadimplente tem direito a receber notificação formal antes do despejo e, até a audiência, pode quitar a dívida integralmente (purga da mora), ficando no imóvel. Também deve ser respeitada sua integridade e privacidade, não podendo sofrer coação ou exposição indevida.
Quanto tempo demora um processo de despejo?
O tempo de um processo de despejo pode variar de 30 dias (em casos liminares) até mais de 12 meses, nos processos comuns com defesas e recursos. A estrutura do judiciário local e a apresentação adequada dos documentos influenciam muito esse prazo.
